過去二十年隨著中國財富暴漲，香港房地產價格也漲上雲霄，但現在在社會動盪、政策縮緊與疫情後美國升息一系列打擊下，香港房價也搖搖欲墜。經濟學家表示，雖然香港以前也經歷過房地產市場崩盤，例如亞洲金融危機後，住宅價格下跌一半以上，但之後都出現驚人的反彈，然而這次情況可能不同。
香港極高的人口密度與低利率和中國公司和個人需求不斷增長的推動下，長期以來成為世界上最昂貴的房地產市場之一，特別是 2010 年代被視為「瘋狂」時代，在強大的資本市場和大手筆的投資者推動下，房價和辦公室租金飆升。
香港中央商務區的商業租金在三年內上漲近 20% 後，於 2018 年底飆升至每月每平方英尺 166 港元的歷史新高。據中原地產稱，2003 年至 2021 年間，住宅價格上漲 500%。甚至一些房地產大亨自己的家族成員也承認，該市的房地產價格已經變得不健康的高點。
但現在一切都反轉直下，商業租金較高峰平均下降 37%，專家認為與在家工作文化無關，而是商業信心疲軟。住宅價格也持續下滑，根據香港政府編製的房價指數，去年 12 月房價指出比過去兩年下降 20%。香港開發商為了清庫存，一直為新建單位提供 15% 或以上的折扣，給二手房市場帶來壓力。豪宅價格折扣更大，今年初一棟面向維多利亞港的高層豪華公寓大樓，開發商甚至提供 30% 的折扣。
經濟學家分析，香港房地產市場惡化的部分原因是美國聯準會快速升息，增加開發商和購屋者的借貸成本，加上政治打壓，促使一些本已尋求削減成本的跨國公司考慮離開。中國自身的經濟也放緩，削弱中國富裕個人和企業在香港投資的興趣。
截至 2022 年的兩年內，約有 14 萬居民離開香港，買家群體不斷縮小，而隨著中國政府加強對香港的控制，愈來愈多富裕的中國人將目光投向東京等城市的房產作為避風港。
香港房價很難回彈
這次香港房地產市場可能會調整很長一段時間。瑞銀 (UBS) 分析師預測，住宅價格和辦公室租金都將很難像以前那樣上漲，今年房價預計將再下跌 5%。摩根士丹利表示，需求下滑可能會導致住宅庫存較高的香港開發商利潤大幅下降，年初時香港開發商坦言香港房地產利潤的黃金時代已經結束。
過去隨著房價高不可攀，香港居住痛苦指數一直很高，房價中位數幾乎是家庭年收入中位數的 19 倍，遠高於新加坡、英國或美國的約 5 倍，人均居住面積僅約 170 平方英尺，約 4.78 坪。對於買不起房或是擠在微型公寓的年輕香港人來說，他們可能是唯一樂見住宅市場崩盤的人。
(首圖來源：pixabay)
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