好房網／新聞中心 2024-04-29 16:42
好房網News記者林和謙／台北報導
「有土斯有財」是深植於不少華人長輩心中的觀念，資誠家族及企業永續辦公室主持會計師洪連盛表示，近年來在房地合一上路後，部分高資產人士傳承不動產時可能產生「省了遺贈稅，但卻繳更多的房地合一稅」的窘境，專家也提出背後原因及破解方法。
資誠聯合會計師事務所指出，過去有些投資者沒有全盤考量稅務成本，導致投資不動產交易中產生所得稅或贈與稅稅務風險，前者可能是運用境外免稅天堂公司資金支付以個人名義投資的投資款；後者可能是一代長輩支付投資價款，但產權登記於配偶以外的人名下。
資誠聯合會計師事務所家族企業傳承暨財富管理服務協理李南漢表示，在高資產人士的傳承計劃中，不動產的資產配置為常見的選項之一，除了對於不動產的偏好，部分考量可能是來自於遺贈稅課稅價值（即公告現值及評定現值）低於不動產的市價。
然而在房地合一上路後，於傳承不動產時可能產生「省了遺贈稅，但繳了更多的房地合一稅」的窘境；李南漢說，原因在於家族二代出售因繼承或受贈取得的不動產，且其適用房地合一稅時，出售不動產的成本認定並非一代原始取得的成本，而是二代繼承或受贈時的課稅價值；在一代買入不動產及二代處分不動產時、市價不變的情境之下，二代賣房實際上沒有獲利，但仍須繳納房地合一稅。
李南漢指出，在傳承規劃實務上，將會先評估二代於取得不動產後短期間脫手的可能性及相關稅負，未來情況如有變化，導致二代須於短期間內出售房屋時，一代也無須過於擔憂，二代仍可善用重購退稅的規定以降低房地合一稅的衝擊。他提醒，關於持有期間的規定，財政部於2023年11月發布新令，明定當民眾出售連續繼承取得的不動產時，可以將每次繼承的被繼承人持有期間一併計算在內，當持有期間拉長時，「有機會適用較低的房地合一稅率，個人房地合一稅最低稅率為15%」。
李南漢表示，如果投資人打算以境外資金回國投資不動產，過往常見境外公司來台設立子公司或分公司的模式，不過已因《平均地權條例》修法規範私法人購屋採許可制而受限，而外保內貸方案已有遭國稅局個案查核的案例。為了降低資金回台的稅務風險，投資人可於今年年底之前，委任會計師透過國稅局的境外資金個案諮詢窗口服務，以事先透過去識別化文件釐清稅務問題，安心讓資金回台。
