繼承房地共同出售與經由轉贈後再出售,稅負不一樣

稅務會審 2024-07-25

民眾出售房地,依取得原因、日期不同,應適用房地交易稅制也不同,取得成本及持有期間等因素,亦會影響稅負的計算,提醒民眾多加留意。

財政部高雄國稅局舉例,黃先生出售房地是母親77年購買,103年1月15日母親身故,由黃先生及哥哥2人繼承各二分之一,兄弟2人考量產權單一,出售價格較高,哥哥107年11月1日將房地持分贈與給黃先生,113年6月1日以新臺幣(下同)550萬元出售該房地,並辧理所有權移轉登記。

該局說明,黃先生出售房地,其中二分之一持分房地,係於103年1月15日繼承取得,屬舊制財產交易所得課稅範圍,土地交易所得免稅,房屋交易所得應併計113年度綜合所得稅申報課稅,另外哥哥贈與的二分之一持分房地,因取得日期為107年11月1日,屬房地合一稅制課稅範圍,持有期間為5年7個月,適用稅率20%。黃先生應分別繳納綜合所得稅70,500元及房地合一稅441,636元,計算說明如下:

取得原因 繼承取得 受贈取得
持分 二分之一 二分之一
取得日期 103年1月15日 107年11月1日
適用範圍 財產(房屋)交易所得 房地合一稅
申報期間 114年5月申報113年度綜合所得稅

 

113年6月1日之次日起算30日內
 

假設條件 1.繼承時房屋評定現值200,000元、土地公告現值600,000元。
2.黃先生113年綜合所得稅稅率為20%。
3.假設出售時房屋評定現值150,000元、土地公告現值 850,000元。
1.受贈時房屋評定現值176,000元、土地公告現值660,000元,繳納契稅、土地增值稅、規費等合計20,000元。
2.以107年11月為基期,113年6月消費者物價指數105.1%。
3.未提示移轉費用。
應納稅額(單位:元) 房屋交易所得額:
〔(售價5,500,000-繼承時房屋評定現值及土地公告現值200,000+600,000)〕x出售時房地比〔150,000/(150,000+850,000)〕x持分1/2
=352,500
綜合所得稅:352,500x20%=70,500
出售價額:房地售價5,500,000x持分1/2=2,750,000
可減除成本:〔受贈時房地現值(176,000+660,000)x消費者物價指數105.1%x持分1/2〕+ 20,000
=459,318        
可減除移轉費用:2,750,000x3%=82,500
土地漲價總數額:0
課稅所得額:2,750,000-459,318-82,500-0=2,208,182
房地合一稅:2,208,182x20%=441,636

該局進一步說明,本案例若哥哥未將房地持分贈與給黃先生,直接於113年6月1日共同出售,則兄弟2人不動產的處分均屬舊制財產交易所得課稅範圍,假設2人的綜合所得稅率都是20%,應繳納綜合所得稅合計為141,000元(70,500元+70,500元),而黃先生受贈哥哥持分後始全部出售的應納稅額則為512,136元(70,500元+441,636元)。

該局再次提醒,繼承房地共同出售與經由轉贈後再出售,稅負不一樣,請留意房地移轉相關法令對自身稅負的影響,如有相關疑義,可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢,或至該局網站(https://www.ntbk.gov.tw)利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。

提供單位:綜所遺贈稅組
聯絡人:王雅芳 股長       聯絡電話:(07)7256600分機7230
撰稿人:張秀珍               聯絡電話:(07)7256600分機7236 


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