房屋買賣稅金大哉問：如何透過設籍節省房地合一稅、土增稅？

房屋在買賣過戶時，稅制相關的許多眉角都要注意，特別是房地合一稅或土地增值稅，都有「自用」優惠稅率，但兩者對「自用」的認定卻有不同。有些民眾以為符合土增稅自用優惠條件，就符合房地合一稅的自用資格，其實不然，並且需要「正確設籍」，才能符合自用條件。

在賣房時，首先會面臨土地增值稅，土增稅的計算，是依據內政部每年1月1日公告的土地現值，也就是土地漲價總額愈多，按照漲價倍數累進課徵20%至40%稅率。如果土地符合自用條件，則適用10%優惠稅率，比起非自用的一般稅率，至少可節省一半稅金。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，10%自用優惠稅率分為「一生一次」與「一生一屋」。

所謂的「一生一次」，需符合幾項條件，分別是出售前一年內沒有供營業或出租使用的住宅用地；地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並在該地完成戶籍登記；都市土地面積未超過300平方公尺（約90坪）、或非都市土地面積未超過700平方公尺（約211坪）。

更重要的是，「一生一次」代表每人一生只有使用一次的機會。

不過，「一生一屋」則沒有使用次數限制，但需要使用過「一生一次」的優惠稅率後才能使用，條件相對更嚴，包括出售前5年內未曾出租、或營業的住宅用地；土地所有權人或配偶、未成年子女在土地售出前，需持有該土地6年以上，並在該地設有戶籍連續6年；出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女沒有該自用住宅以外房屋；此外，都市土地面積未超過150平方公尺（約45坪）、或非都市土地面積未超過350平方公尺（約105坪）才適用。