廖嘉紅 2024-11-19 10:36
國稅局都提醒民眾，想在生前傳承不動產，一定要預先做好資金規劃，保險也是資金流向清晰好方法之一！（示意圖／取自photo-ac）
陳先生決定持有超過10年，價值2000萬的透天厝，轉讓給他的兒子大華。大華支付了400萬元作為頭期款，計畫在銀行貸款過戶後支付剩餘的1600萬元。
然而，事情並不如表面那麼簡單。大華並沒有穩定的收入，也沒有其他財產。400萬元的頭期款是陳先生前二年贈與的。而且，為了幫助大華獲得銀行貸款，陳先生還親自擔任了擔保人。
國稅局審查後發現，大華根本沒有能力償還房屋貸款，應視為贈與課徵贈與稅。
買賣變贈與，贈與稅驚人！
目前每人每年的贈與免稅額為244萬元。這意味著陳先生贈與大華的金額為2000萬元，扣除免稅額244萬元後，應課稅金額為1756萬元。
贈與稅累計稅率如下：
0元至500萬元：10％
500萬元至1000萬元：15％
超過1000萬元：20％
因此贈與稅應繳稅額為：
500萬以內×10％＝贈與稅 50萬元
（1000萬－500萬）×15％＝贈與稅 75萬元
（1756萬－1000萬）×20％＝ 151.2萬元
因此，陳先生需補繳的贈與稅為：50萬元＋75萬元＋151.2萬元 ，合計 276.2萬元。
原來把不動產賣給子女更省稅！
陳先生選擇將透天厝賣給兒子，而非直接贈與，主要是因為買賣和贈與在稅務負擔上有顯著差異。
首先，無論是買賣或贈與都需要繳納土地增值稅。但贈與時土地增值稅只能按一般稅率20％、30％、40等三級稅率來計算。而買賣自用住宅使用一生一次或一生一屋優惠稅率為10％，至少節省一半以上的土地增值稅。
更重要的是，未來子女出售不動產時房地合一稅額差很多。
假設2000萬的透天，大華自住6年後以2500萬出售
以買賣取得：
成交價2500萬扣除取得成本2000萬，再扣房地合一自住免稅額400萬，以及仲介費100萬，獲利為零，免納房地合一稅。
以贈與取得：
取得成本為贈與時的土地公告現值與房屋評定價格800萬。成交價2500萬，扣除成本800萬，再扣房地合一自住免稅額400萬，以及仲介費100萬，國稅局認定大華獲利1200。
以房地合一自住稅率10％計算，大華要繳120萬的房地合一稅。這還是大華乖乖自住滿6年，可以扣400萬免稅額和10％的優惠稅率，才只繳120萬的房地合一稅，否則房地合一稅翻倍以上。
二親等買賣，你一定要知道的事！
在台灣，二親等以內親屬間的財產買賣，根據遺贈稅法規定，通常會被視為贈與，並需繳納贈與稅。如果能夠提供自有支付價款的確實證明，且這些價款不是由賣方貸與或擔保借得，也沒有顯著不相當代價出售的情形，則不在此限。
國稅局表示，為了避免二親等以內親屬間的財產買賣，是利用「買賣」形式規避贈與稅，國稅局會對買受人的資力及資金來源進行審查。如經查獲有虛偽安排，非屬買賣交易行為，除了課徵贈與稅，還可能會面臨罰款。
國稅局教你，二親買賣的秘訣
財政部高雄國稅局指出，這類案件的價金可分為「自有資金」和「貸款」兩部分。
「自有資金」部分，買方需要提供資金來源的證明，如所得、歷年儲蓄、財產出售、保險解約或歷年受贈現金等文件。
「貸款」部分，資金不能來自賣方貸與或擔保，並且需要考量買受人是否有償還貸款的能力。
你發現了嗎？連國稅局都提醒民眾，想在生前傳承不動產，一定要預先做好資金規劃，保險也是資金流向清晰好方法之一！
本文經授權轉載自R姐財富方舟－廖嘉紅
責任編輯／林俐
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