聯準會為期兩年的抑制通膨之戰，已經演變成一場曠日持久的戰爭，即使美國最新公布的通膨數據略有降溫，但整體物價仍然以超過 3% 的速度在上漲，今年阻礙通膨降溫的最大敵人不是去年勞動力成本導致的服務通膨，而是租金。
繼 3 月和 2 月月增 0.4%之後，上個月消費者物價指數上漲 0.3%，略有降溫，本月價格上漲在很大程度上是由房屋和能源價格上漲所推動。包括租金在內的住房成本連續第三個月上漲 0.4%、汽油價格上漲 2.8%，這兩類商品對 CPI 漲幅的貢獻率超過 70%。食品價格則沒有變動。備受關注的衡量服務業通膨，即不包括住房成本的「超級核心」指數本月僅上漲 0.2%，是自去年夏天以來的最低增幅。
▲ 美國近五年通貨膨脹率變化。(Source：Trading Economics)
核心通膨由三類組成，分別是商品、房屋和非房屋服務。非住房服務和商品通膨已經恢復或接近恢復到疫情前的水平，但住房通膨仍然居高不下。經濟學家表示，通貨膨脹率要回到 2%，需要這三個類別的平均通貨膨脹率達到 2%。住房成本本月增長 0.4%，較去年同期增長 5.5%，經濟學家認為，這對預計今年通膨率下降的聯準會官員來說是一個特別麻煩的問題。
雖然房屋租賃市場似乎確實有所放緩。根據 Zillow 的數據，截至上週六，美國房屋的中位數租金為 2,350 美元，比一年前減少 45 美元。但上個月芝加哥聯邦儲備銀行行長表示，原本預計租金下降的速度會比現在更快，如果不下降，央行將很難讓整體通膨回到 2% 的目標。
房地產價格持續大幅上漲是央行將通膨率降至 2% 目標水準的最大障礙。許多人認為，房地產市場有滯後效應，上漲幅度回到 2% 只是時間問題。不過以當前來看，租金比疫情前上漲 30%，房價也漲 40% 以上，美國人正處於幾十年來最嚴重的住房負擔能力危機的痛苦之中。日前一項調查顯示，一半美國租屋者表示他們無力支付每月的付款，有些人已經放棄擁有自己的房子。
經濟學家一致認為這個問題不容易解決，住房危機也成為總統選舉的重頭戲，美國總統拜登在最近國情咨文演說中表示，「我知道住房費用對你來說非常重要，通貨膨脹持續下降，抵押貸款利率也會下降，但我不會等待，政府已經做好準備。」
他的政見也不新鮮，就是建造和翻修超過 200 萬套房屋，以縮小住房供應缺口並降低住房成本，此外還宣布兩項新的稅收抵免，減輕購屋者負擔並鼓勵屋主釋出更多房屋。但批評者指出，拜登的計畫只會創造更多的住房需求，加劇問題，而沒有充分解決危機背後的關鍵因素，就是美國沒有足夠的住房。
租金價格上漲將使許多人更難儲蓄或有足夠的剩餘資金用於其他支出。經濟學家指出，與 2007 年崩盤的住房危機不同，這一次美國市場陷入的是住房負擔能力危機，住房成本過高終究會帶來醜陋的後果，就是人們沒有多餘的錢可花，最終傷害經濟活力。
(首圖來源：Pixabay)
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