台灣房價高不可攀，許多人只好以租代買，但有些地區竟出現「租不如買」──租客每月要負擔的租金，比同區房貸族每月要還的貸款還多。
為什麼？是租金漲太兇、還是房價終於下修了？
很顯然房價並未下修，台灣四大房價指數仍在攀升。
但「新青安房貸」上路後，購屋得以越來越「無痛」：房屋貸款額度上限從800萬提高到1,000萬、利率補貼提升至1.5碼、貸款年限從30年延長至40年、寬限期更從3年延長至5年。
具體來說，若同樣貸款800萬，貸至最高年限、無寬限期，每月可減輕約6,400元的負擔；若再申請5年寬限期，可擁有長達5年、每月只須付不到12,000元利息的喘息時間。購屋門檻大幅降低，每月須償還的現金流也變得相對輕鬆，越來越接近租金水準。
我們比對2023年8月新青安房貸開辦後，到2024年3月的「內政部不動產交易實價資料」，以及取自全台最大租屋網591的「開放台灣民間租屋資料」，發現：六都中，有13個鄉鎮市區，每月平均租金、比新青安房貸每月還貸金額還高！
新北烏來、石門；台南北門；高雄六龜等平均總價落在250萬以內的地區，每月租金，比本息平均攤還的錢，還高出6,000～18,000元不等。
平均房總價600～800萬，但租房需求較高的台南關廟、七股、山上、高雄大樹等地，在不考量自備款情況下，房貸比起房租，每個月的負擔少1,000～8,000元不等。
▲ 新北烏來、石門；台南北門；高雄六龜等平均總價落在250萬以內的地區，每月租金比本息平均攤還的錢，還高出6,000～18,000元不等。
台北市所有地區、新北市中永和、台中南屯、大安等市區的房價，由於依舊在高檔，就算貸期延長、利率優惠，平均每月須攤還的房貸，仍遠遠高出每月房租少說2萬、多至5.5萬元。
2023年租金漲幅27年新高！研究：實際數字恐高6倍
「租不如買」一部分除了是房貸須繳納的每月負擔降低；另一部分更是租房成本大增。那些跨不過頭期款門檻的租房族，不只深陷租金飛漲所苦，更因長期租房黑市享受不到政府補助。
主計處統計，2023年台灣租金指數年增2.16%創27年新高，且租客實際壓力應該大更多。台大經研所李祖福研究指出，由於主計處查價標的，有超過9成是租金普遍低於市價的社宅，因此從台灣最大租屋網591刊登資料計算出的房租成長率，相當於主計處統計之CPI房租指數成長率的6倍！
3月央行升息、4月電價調漲，加上今年7月將開始實施的囤房稅2.0，房東被迫從不同層面增加成本，許多專家預期，租房族最快下半年將成為房東的成本轉嫁對象，估租金將再漲約10～15%。
雖然2024年行政院加碼將租屋補助金額擴大至300億元，但台灣長期的「租屋黑市」讓想申請補貼的租客往往遭到漲租、要求支付稅金、不續約等對待；政府提供房東成為「公益出租人」的減稅誘因更遠遠不及直接不繳稅，租屋補貼因此成為看得到但不易吃到的政策。
租不如買藏未爆彈……
簽得了房貸契約，不代表還得起錢
租不如買，那該趁新青安優惠貸款時快進場嗎？
新青安房貸自去年8月開辦後，大量首購族已經進場，公股銀行辦理新青安的撥貸戶每月增加5,000～6,000戶，撥貸金額每月都增加約300～500億，全國買賣移轉棟數也從2023年第3季擺脫連3季年減轉正，過去應是淡季的1、2月，六都買賣移轉數更年增4成，創13年新高。
但值得注意的是，新青安房貸讓購屋族短期看似無痛，長期可能更痛。
透過拉長貸期、延長寬限，購屋「每月還貸負擔」確實減低了，不過由於需求大量進場且集中首購族、成屋、中低總價3大元素，產品單價容易拉非常高。專家形容新青安房貸如「房市春藥」，再次吹起房市泡沫，民眾也因此容易買到偏離行情標的，因此在房價高檔下，「總負擔」可能變更重，年輕人若沒有備足足夠資金，寬限期過後仍得面臨還不出錢和背債背得更長更久困境。
當前「租不如買」反映的是高漲租金，以及被攤提在更長時間中的高房價，民眾在買房時須考量契約簽得下去，但還得完嗎？
（作者：劉怡廷；本文由《商業周刊》授權轉載；首圖來源：Unsplash）
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