繼承土地不一定是天下掉下來的禮物，有時反是負債的開始。（資料照）
2024/12/12 20:55 文/記者朱語蕎
早期的地主若與建商合建，大多是採合建分售或是合建分屋的關係，由於法令不完備，常發生土地持分不足，或是地主保留私設巷道或是法定空地，不辦理移轉給買方，延伸許多爭議。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前有名個案，他的爸爸是大地主，在民國60年間和建商合建大型的公寓住宅，多年後拜捷運系統通車，該地段的房價早已經貴桑桑，雖是老舊公寓，房屋價格每坪仍接近80萬元。
當年，爸爸為了省下過戶給買方應納的土地增值稅，保留數筆社區中的私設巷道，尚未過戶，所有權仍保留在自己名下，沒有移轉登記給建商或是買方。但日前爸爸往生了，該數筆社區既成巷道，由資產變成了負債，不但讓子女們莫名繳納了一堆遺產稅，連後續的房屋買賣，也成了絆腳石。
鄭文在表示，根據《遺產及贈與稅法》第16條第12款，「被繼承人遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者，不計入遺產總額。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，仍應計入遺產總額。」
但偏偏這幾筆土地隨然供公眾通行，卻是當年與建商合建時保留的法定空地，和要件不符，無法申請不課徵遺產稅。
另外，如果這幾筆土地屬於都市計劃內的公共設施保留地，也可以不計入遺產稅，但申調分區使用證明卻清楚載明此為住宅區，讓遺產稅免稅夢碎，繼承人只好乖乖繳納。
鄭文在表示，前陣子因為該名客戶剛有資金需求，想把當初爸爸跟建商換來贈與給她的房屋要出售，拜房地產飆漲賣出了一個好價錢，到地政事務所辦理登記時，才知道惡夢居然有續集。
原本在家族中分配到一間所有權全部房屋，加上5分之1的土地持分，因為繼承爸爸的法定空地多了2筆所有權全部的土地，這原本是爸爸給的遺產，理應保留起來，等到未來這個社區改建時，或許有機會當個小地主，再分配1、2戶房屋。
但事與願違，地政事務所否准登記，要求她要將上揭房屋及土地，再加上這2筆土地併同移轉才能辦理所有權移轉登記。因為公寓大廈管理條例第4條第2項規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」
鄭文在說，經過協調後，買方沒有意願，也沒有能力購買該2筆法定空地，最後買賣雙方只能以無條件解約買賣契約收場。最後經過房屋仲介公司的努力，終於有人願意承買該房屋及土地再加上另外2筆法定空地，讓賣方從繼承到出售所有的惡夢一次解除，順利拿到應得的買賣價金。
鄭文在提醒，類似的案例很多，若是該法定空地或是建築基地的繼承人，切記如果名下已經在該基地有房有地了，繼承時絕對不要再協議分割繼承該土地到自己的名下，以免改天出售房屋時，跳入法規的深淵，無法自拔。
