健全房市政策陸續登場，從限貸、《平均地權條例》陸續上路，嚴格控管預售屋，再到囤房稅 2.0、虛坪改革，若全部上路，台灣房市結構將有重大改變，買房不得不慎。
根據《財訊》報導，高房價惹出民怨，健全房市政策一波接一波。繼《平均地權條例》及租金補貼2.0方案上路後，又傳出最快將在2024年7月實施「囤房稅2.0」；此外，內政部也有意推動公設比降至25~30%的「虛坪改革」。雖然兩案都仍待討論，有可能要等到明年立法院改選後才有機會排入審議，但一大串房市改革措施，到底會對房市產生多大影響？
所謂囤房稅，就是房屋稅，意指除自住房屋外，擁有1間以上非自用房屋所徵收的稅率；政府計劃提高非自用住宅的稅率，從原本的1.5至3.6%，調升為2至4.8%之間，並將統計方式改為全國歸戶。
《財訊》報導指出，其實囤房稅已行之有年，但原本房屋稅屬於地方稅，過去各縣市訂定的稅率不一，甚至有些縣市並未制定。因此這次中央強制規定地方政府必須制定差別稅率，原有稅率也要提高，因此稱為「囤房稅2.0」。
房屋稅計算稅基項目中，「構造單價」是最重要關鍵因子。所以當2015年台北市大調30年未動過的房屋構造單價時，業內就試算過豪宅房屋稅，當時剛完工的敦化南路1段、市民大道口「敦南樞苑」，房屋構造標準單價為62,314元，對比2005年完工的「仁愛帝寶」為29,653元，以自用稅率試算，「敦南樞苑」1年房屋稅高達140萬元，而「仁愛帝寶」僅43萬元。由此可見，新建案將成為重災戶。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，「囤房稅2.0」上路後，會產生3個重大影響。
《財訊》分析，首先，對於購買者來說，未來房屋恐「新不如舊」。由於新屋的房屋稅比舊屋高出許多，即使舊屋「稅率」再高，但隨著房屋構造標準單價會折舊，「房屋現值」下降，未來新、舊屋的囤房稅可能差距拉大。住商不動產企研室執行總監徐佳馨舉例，台北市大安區某老舊公寓，1年房屋稅僅1萬元，假設稅率拉高到4.8%，乘以4倍，也才4萬元。因此不論是對自住或投資客來說，都可能會直接影響購買新屋的意願。
第二，建商新屋去化能力降低，自住客議價空間變大。不可否認，過去台灣人很愛買房置產，一直是建商新建案的主力；未來一旦囤房稅上路後，置產客下手標的轉向舊房子，新屋市場供需將受到衝擊，新屋的交易量不僅可能下滑，價格再大幅上漲的空間也已經不大，自住客甚至因此會有較大的議價空間。
第三，交屋期可能變長。一旦採全國歸戶後，全台皆有推案的建商，若不能快速完銷，還維持過去「惜售待漲」的心態，基本上一定會被課徵4.8%。台北市不動產開發商業同業公會試算，以台北市中山區南京東路上1戶45坪RC 15樓新屋舉例，建商若被課徵4.8%的囤房稅，1年1戶須繳交32萬元。
公設比下降 有助抑制漲勢
根據《財訊》報導，為了避免支付囤房稅，建商要就降價求售，否則就會讓房子「盡量先不要完工」，當房子賣得差不多時再報完工、申請使照，恐造成交屋期不斷拉長。這陣子因為工料雙漲，建商普遍的交屋期都已延長至5年，未來囤房稅上路後，更可能加劇延長至6、7年才交屋。
▲ 車道不能再灌入公設被列為首要改革項目。
台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏表示，建築業面臨缺工缺料未見舒緩、實施房地合一稅2.0、土地融資要求18個月內一定要動工、央行兩年多來連續祭出5波信用管制等重拳，今年7月《平均地權條例》修法上路，又進一步限制私法人購屋、對預售案嚴管，更是雪上加霜。《平均地權條例》是要引導建商朝向先建後售，但先建後售必遭囤房稅重稅打壓，多方夾殺，建築業真的不知道該怎麼做。
《財訊》分析，至於「虛坪改革」，起因於愈來愈高的公設比，前幾年台北市內湖某新建案公設比竟高達54%，令市場譁然。公設比遽增的轉折點在於2003年蘆洲大囍市社區火災16人死亡，2005年修訂《建築技術規則》，規定8層樓以上建物必須多設置1座逃生梯、12樓以上必須具備救災中心與防火措施，之後公設比就多出3~5個百分點。
陳碧源分析，1棟建物除了原本的容積樓地板面積外，還有來自屋頂突出物、機電設備、安全梯之梯間、管委會使用空間等15%，以及車位含車道面積的40平方公尺（即12.1坪）的免計容積空間。除了車位，其他設施都是由住戶共同負擔公有空間，也就是所謂的公設。
陳碧源說，內政部首先針對車位面積核實，在於實務上車位都是用數量在計價而非以面積計價，使得建商有操作空間，將車位面積未必給足到12.1坪，並且把該部分差額面積放到公設去，形成消費者買房時多負擔了車公，也增加公設比。
第二個改革，則是針對機電空間及管理委員會使用空間的免計容積樓地板面積比率，再細分調整。過去建商為了充分運用免計樓地板面積，以達到總銷售金額極大化的目的，因而增列了許多管理委員會的使用空間，作為健身房等公共設施使用，也導致消費者購屋時總價變高。
排除都更危老 防政策矛盾
根據《財訊》報導，台北市不動產開發商業同業公會祕書長于俊明直言，建商蓋一建案的成本是固定的，消費者希望不用負擔「虛坪」，房價會因此下降，這是不可能的。因為在總價不變下，房屋單價反而變高；又若市場同時存在「有登記公設」與「未登記公設」產品，勢必紊亂。
陳碧源認為，虛坪改革前，如果差異過大，可能會引發建商搶建照。如果不大，建商仍會在售價上反映地價、物料等所有建設成本。而且改革後，未來車位單價及銷坪單價都會拉高。但長期而言，透過不予登記面積方式來下降公設比，確實有助抑制房屋總價上漲。
徐佳馨認為，台灣不動產將地上物和土地分開看待，是世界上少有的制度，造就許多地產制度無法參照國外相比；但不論政策如何改革，政府都應該規定得清楚明確，不要有模糊空間，好讓民眾和業者有所依循。
陳碧源建議，全台超過30年老屋占比53%，政府在施行任何房市政策前，也應該把都更危老的新個案另外拉出規定；比如囤房稅，如果是民間自辦都更的囤屋，應排除在囤房稅之外等，才不會讓健全房市及老屋更新政策互相矛盾。
（本文由 財訊 授權轉載）
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