內政部日前表示，為加速中高樓層老屋都更，都更條例將再度啟動修法，針對中高樓層危險建築物同時祭出蘿蔔與棒子，鼓勵民間加速重建。蘿蔔方面，針對高樓層危險建築加碼容積獎勵，最高可達原容積1.3倍，不受原都更容積獎勵天花板限制；棒子方面，對於這類建築的不同意戶，將簡化代拆程序。

誠如內政部所說，中高樓層老屋致災的危險性顯然比一般低矮房屋更高，而現有容積獎勵對於原容積越高、樓層越高的老舊建物，獎勵效果相對較不明顯，也因此在市場誘因有限、相對戶數較多造成整合難度更高等因素影響下，這類建築一般少有實施者願意進場開發，也確實成為亟待改革的議題。

對於內政部的修法方案，很高興內政部看到了實際情況，也就是中高樓層建物改建不易的問題，並試圖提出解方，務實思考值得肯定。不過仍有三個隱憂值得思考。

首先，對於提高容積獎勵作為解方，政府可能須要慎思。

現行的都更事業，眾所皆知最大的問題在於「錢從哪裡來」，若是要用一坪換一坪的角度去思考，高樓層或許給的並不夠，但是同時也要思考，低樓層建築物的獎勵是否給的太多？同時，房價相對較低的地方獎勵容積不足，房價極高的地方獎勵容積則過量。

即使現在提高中高樓層的獎勵值，對於整體老屋的改建恐怕只是杯水車薪，無法解決大多數個案的困難。

其次，政府可能要釐清政策目標在哪？未來若發現其他樣態的個案，在財務可行性上走不通時，是否要繼續增加容積獎勵，而無其他辦法？民眾會不會因為預期心理，期待未來有更多獎勵推出，反而導致都更停滯？是值得思考的問題。

今年擔任國家卓越建設獎的都更類評審委員時，眼見新北市所有參賽的個案幾乎都將容積衝到法定容積率的200%以達成財務平衡，因而造成的巨大量體不僅不美觀，也造成對都市的巨大負擔與衝擊。

第三，在強制執行方面，內政部積極構思配套，也值得肯定，對於都更個案一定有所幫助，然而「徒法不足以自行」。

過去，強制執行的辦法一直都在都更條例裡，然而多年以來之所以鮮少使用，在於現行都更配套不足，對原住戶權利侵害太大，導致公部門懼於輿論不敢執行。

都更必須思考如何妥善配套，將對民眾權利的侵害降到最低，並提升公益性與正當性，使主流民意願意支持都更強拆等作為，否則徒修相關強拆執行辦法，實務影響恐怕不大。

除此之外，由於現今的估價技術規則所限制，導致權利變換機制無法充分反應市場價格，造成重建前後的價值分配產生矛盾，嚴重阻礙都市更新的狀況，主管機關也值得留意。未來也應關注都市再生相關法案發展及配套，跳脫思考，找到未來都更的新道路。

（本文由台北市都更學會理事長蔡漢霖口述）