南韓是經濟合作暨發展組織（Organisation for Economic Co-Operation and Development，OECD）國家中生育率最低的國家，2022 年生育率還再破新低，從 2021 年 0.81 跌到 0.78，許多人認為這是南韓年輕人受到房地產暴漲居住成本恨天高的巨大壓力影響，但如今南韓房地產因為升息終於回檔，南韓年輕人反而陷入另一種悲歌。
2020 年經濟合作暨發展組織國家的平均生育率是 1.59，美國為 1.64，日本為 1.33，相較之下，南韓當年生育率就已經跌破 1，是經濟合作暨發展組織國家中唯一跌破 1 大關的國家，只不過低還有更低，如今南韓的生育率實在低得離譜，生育率最低的行政區毫無意外的是首爾，僅 0.59。
許多說法認為生育率低和南韓住房成本恨天高，以及子女教育負擔沉重有關，年輕人連自己都顧不了，想到還要負擔生養小孩，更是退避三舍。南韓文在寅總統任內積極打房，正如同所有試圖強行干預市場的政策一樣，結果只是讓房價飆升的更恐怖，結果南韓房價最終如基本市場常識，是升息了就開始下跌，但是房價一跌，苦的又是年輕人。
南韓高房價下流行特殊的租屋方式，稱為「傳貰」（貰音同是），雖然名義是租屋，但卻沒有付租金，而是跟買房一樣付一大筆押金，約房價一部分，以目前而言可能約為住房總價七成，之後每個月不用付租金，一直住到合約到期搬家為止，通常是 2 年，到時房東再把押金奉還。也就是，租客是相當於用押金「利息」繳房租。
這種方式之所以可行，是因為低利率下，押金放在銀行也升不了多少利息，但可幫房東省去大量貸款利息，其實就相當於房貸付房租，只是不用被銀行賺取利差，雙方都更划算。租客損失的利息因為低利率，少得可憐，遠遠少於省下的房租；房東可得到免費貸款，不僅省下房貸，資金調度更靈活，房價上漲時能擴大槓桿。
但升息後，利率提升，房地產反轉下跌，這一切就從完全美好變成完全災難。2017 年 1 月到 2021 年 1 月 4 年，南韓中位數房價漲了 37%，傳貰價位也漲了 24%，但 2021 年 1 月到 2023 年 1 月這最近 2 年來，中位數房價反轉下跌 12%，傳貰價位以下跌 7%。通常接受使用傳貰的房東，都是高槓桿投資客，房價快速反轉跌幅超過一成，馬上周轉不靈。
結果是許多傳貰租客面臨房東破產，房子被銀行法拍的窘境，雖然傳貰租客法律上也是債權人，房子拍賣後也能取回部分資金，但房地產下跌能取回的金額大幅縮水，傳貰租客有時只能取回 45% 金額，損失慘重，更兼沒地方住，還要另外租屋付房租。
傳貰在房價飆漲期大行其道，至 2022 年 10 月，不到 6 年就 4 倍增到 172 兆韓圜，相當於南韓房貸餘額 17%，以及家戶負債 10%。如今傳貰破產頻傳，較謹慎的傳貰租客有買傳貰保險，此時應該謝天謝地，2022 年傳貰保險理賠金額倍增，高達 1.17 兆韓圜（約新台幣 272.32 億元），沒有保險的租客可就欲哭無淚，受創最慘痛的正是年輕人，統計顯示，傳貰租客 20~30 幾歲年輕人占七成之多。
南韓金管單位密切注意傳貰崩潰會不會引發金融問題，雖然目前看來是沒有造成金融風暴的危險，不過，傳貰危機仍反映出南韓房地產市場整體的危險，傳貰崩潰也可能進一步引發房地產崩跌，房地產相關產業與貸款仍可能拖累整體金融情勢，甚至迫使南韓降息緩和衝擊。
一旦降息，房價又居高不下，若是升息，房價跌先蒙其害，甚至沒有買房沒有傳貰的年輕人，可能因為總體經濟受間接影響反而減薪失業，無論如何都是慘。南韓年輕人面對傳貰損失，只能徒呼負負，當初如果有錢，就買自己的房子了，也不用搞傳貰，如果有錢，就買傳貰保險，損失保險公司負責，會發生慘劇的，永遠是窮人。
（首圖來源：Unsplash）
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