近日有一位客戶，經由不動產仲介的介紹，來諮詢投資日本不動產的稅務規劃。訪談間發現客戶從初期的一兩戶公寓加碼成多棟辦公大樓。我們也曾遇過有客戶喜愛日本度假勝地，預計自行購地開發後出售。筆者發現，日本屬於高度開發國家，相較於其他東南亞國家，日本住宅環境、投資服務友善及報酬率穩定都深深吸引外國投資者進駐。
外國投資者通常會考量稅務優劣，而選擇採用何種方式來持有日本不動產。一般而言，若只持有一至二戶房源的投資者，會以自然人直接持有，可享有較低的稅負。但若租金收益高於1,000萬日幣以上、會建議用境外法人持有，因為租金收益超過1000萬日圓以上，法人稅率較個人所得稅率低，且利用境外法人持有也同時具備家族傳承的彈性。
推薦
在稅務申報方面，外國人可依收入總額採直接就源扣繳20.42%後分配給持有人，也能採用記帳申報，包含扣除利息費用及折舊後的淨利按個人所得稅率或法人稅率計算應納稅額。一般而言，採記帳申報，稅負較有利。
若投資10億日圓以上或境外不動產開發商，常見以日本不動產證券化GK-TK架構持有，優點是購入不動產時可免除不動產取得稅，且GK為日本國內合同會社，記帳方式與日本當地公司相同，但此架構的合同會社收入扣除成本費用後的利潤可暫不課徵法人稅，盈餘分配時繳納扣繳稅款20.42%即可，免除了重複課稅。
投資日本不動產之持有方式多元，該如何選擇以達到稅務最佳化？而台灣與日本已於2018年簽訂執行稅務用途金融帳戶（CRS）資訊交換，合規申報才能避免稅務風險。不論是既有投資或未來計畫，建議尋求專業人士協助評估，選擇最適合的投資架構。（作者是凱博聯合會計師事務所日本區域總監）
