2022 上半年仍熱呼呼的房市，央行啟動升息後轉為冷颼颼。建照、新屋開工、使用執照均增加，預售屋市場出現「超額供給」。永慶房屋估算，新北市、台中市與桃園市這幾區，由於預售屋爆量，2023 年賣壓將全台最沉重。有興趣買屋的人可開始看屋，議價空間大。
受2022年建照、新屋開工、使用執照三大關鍵申請數增加，展望2023年房市，將出現「超額供給」新屋爆量潮，預估2023~2025年，全台預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，未來還會繼續疊加。
預售屋市場恐出現大量賣壓湧現，永慶房屋集團業務總經理葉凌棋認為是「擇優進場，入手的好時機」。
葉凌棋指出，2022年1~10月全台建照有14萬6,416件，年增7%，是連續六年成長且續創高，若以全年預估，建照更上看17萬5千件；此外，新屋開工有12萬2,567件，年增16%；使用執照9萬2,367件，年增8%。在建照、開工及使用執照三者都增加下，現有與未來新增供給量大增，房市將出現超額供給。
▲ 全台1~10月住宅建照、新屋開工與使照。（Source：內政部，永慶房屋提供）
「建造執照就是未來的指標，顯示開工量，就是未來有意願想要推出的有多少房子。」葉凌棋簡單說，過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，是促成開工量大增的主因。
▲ 永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出預售屋市場將出現「超額供給」。
從數字看自2020年起，近三年建照數量都超過16萬，換言之，市場累積了快50萬戶建築執照申請量，不論先達後售或預售，已可看到這些房子陸陸續續進人市場。
另外，使用執照年增8%，屬於高檔區間，顯見目前與未來市場新增供給量大，房市超額供給狀況恐更明顯。
葉凌棋觀察推估，從預售屋新建案完工預估年份統計來看，2023~2025年，全台預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，對比新屋每年交易量落在7萬至10萬戶，建照申請量高過交易量，屆時恐大量賣壓湧現，銷售壓力會增加。
「平均地權條例」修法，投機客預售屋湧下車潮
加上政府整頓預售屋投機炒作，如「平均地權條例」修法，主要是抑制炒作，讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，陸續選擇退場，大量預售屋建物拋到市場求售，讓預售屋出現大量下車潮，屆時不能轉售了。
統計2022年12月全台與七都預售屋轉售刊登量，較去年同期均明顯成長，以桃園市增加77.4%最多，台南市增加51.6%居次，台北市增加48.1%居第三，台中市及高雄市也分別增加46.3%及42.7%，新竹縣市增加幅度最少，僅11.8%，全國有41%增幅。
再由預售屋實價登錄資料統計來看，2022年1~10月預售屋交易量為6萬7千件，與2021年同期相比，雖然件數年減7.2%，但是金額成長3.5%，總銷金突破1兆元大關，預售屋市場沒有明顯衰退跡象，顯示預售交易市況數量仍維持高水準。
短期看，平均地權條例修法將為明年上半年帶來預售屋轉售的空窗期，長期看，該法轉為抑制炒作，讓市場能導入正常的需求，跟著經濟基本面、政治走。
市場的景氣走到現在的階段，葉凌棋認為，2022年預售屋持續高檔，2023年預售屋出現超額供給，大環境經濟前景不明及總統大選變數，預估2023年將是「價跌量縮」，勢必對市場造成衝擊，交易量恐較2022年減少8%~11%，出現賣壓壓力。
「擇優進場」看到好價格合適再下手
既然有大量成屋進入市場，那是否想買預售屋自用的入場好時機呢？葉凌棋建議「擇優進場」，原因是絕對比2022年便宜，機會較大，可好好選好好看，不用急，看到好價格合適再下手。
至於跌幅會有多少空間？葉凌棋抓出過往漲幅比較。今年房地產雙北的漲幅較平緩，外縣市漲幅較大，近四年雙北漲幅落在18%~20%，新竹68%，其餘地區都在40%~60%，研判雙北地區2023年價格修正幅度約3%~5%；雙北以外五大都會區，修正幅度應在5%~10%。
葉凌棋直言，2023年有買房、自用需求，是個可以好好挑、比較便宜的好時機。
（本文由 遠見雜誌 授權轉載）
