銀行緊縮銀根，商業不動產市場也受到波及。CCIM（台灣不動產投資協會）近日發布最新商業不動產投資信心指數（ICI），第三季平均指數 108.93 點，季減 9.27 點，4 項指標全面下降，其中以土地開發信心最高，店面信心最低。專家直指，不動產投資是重要經濟活動，政府打擊房市，不應影響正常經濟發展。
根據本次調查，4大投資項目信心指標均呈現下降，尤其以店面信心最低，Q3為89.69點，較上季下降11.21點；信心指數最高為土地開發，Q3為122.92點，較上季下降7.64點；其次為辦公室120點、總體經濟103.13點，均較上季衰退7.08點、11.16點。
主持該研究調查的政大地政系教授林左裕表示，由於銀行不動產放款逼近警戒線，在央行嚴管銀行放貸的政策下，可看出商用不動產投資信心同步受到資金排擠影響，導致指數下滑；不過，辦公室、土地開發及總體經濟仍是「偏向樂觀」的信心表現，顯見商用不動產投資以「投報率」為主的基本原則，不同於房市炒作僅預期增值的手法與心態。
CCIM理事長林知延說明，店面投資信心明顯下滑主因有三，首先是今年Q3在利率上升與電子商務發展快速下，線上購物逐成趨勢，實體零售業壓力大增，接著是租金調整無法有效提升需求，最後是國內外經濟的不確定性，進一步降低投資者對零售產業的樂觀預期。
中南部土地開發 投資動能仍強
此外，全台三大都會的土地開發信心指數也均同步下滑，以南部地區信心指數最高，為131.25點，其次為中部地區121.25點，北部信心指數116.25點最低。
林知延認為，儘管經濟環境波動、投資者態度謹慎，辦公室與土地開發等商業不動產領域仍保持一定的信心水準，投資人對中南部的開發顯具投資熱情，反映整體商用不動產市場的強勁基本面。
Q4建商購地趨緩 業者策略轉型
CCIM投資師暨世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學分析，受央行升準並祭出第七波信用管制，加上銀行不動產放貸的態度明顯趨嚴的影響，導致住宅產品回歸自用消費，建案去化期拉長，土地持有風險因而提高，預期今年Q4建商購地速度轉為趨緩。
值得注意的是，業者的開發策略正在轉型，施甫學舉台灣人壽、國泰人壽分別購入桃園航空城產專區土地、桃園觀音區土地為例，部分開發商已逐步將獵地目標轉向商用及工業土地，少數保險公司轉為專注此類土地開發的機會。
辦公市場過度反應 舊換新需求強
辦公市場方面，CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產管理公司副總經理歐人彰指出，辦公室的貸款成數並不像房貸設有門檻，本季指數較前季微跌約5.6%，是市場信心過度反應。
歐人彰進一步分析，大台北地區在供需失衡及經濟景氣樂觀下，空置率低檔且租金看漲，預期舊換新自用需求仍相當強勁，中南部市場在商辦微型化趨勢下，有望取代出租套房，成為租金收益的投資目標。
打擊房市炒作 不應影響經濟發展
冠博法律事務所執行合夥律師暨CCIM台灣2025年理事長謝昆峯指出，從本次信心指數跌幅達7.8%來看，央行限貸令發威、市場對不動產發展轉趨保守的看法，都讓原先過熱的房市降溫。
謝昆峯強調，購買房地產是經濟活動實質投資的重要環節，不論是商業不動產的辦公室、廠辦或商場的投資購置，都能創造更多的就業機會，對經濟做出實質貢獻，期待政府政策在打擊炒作房市之餘，也要審慎評估，避免影響正常的經濟發展。
（首圖來源：pixabay）
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