都更條例在2018年底經立法院三讀修正通過，並於2019年正式上路，當時號稱是都更條例施行20年以來，幅度最大的一次修法，透過容積獎勵明確化、擴大賦稅優惠、完善不同意戶處理機制等，希望解決都更牛步的問題，加速都更審議效率。

新版都更條例施行一年多以來，中央與地方合作，陸續完成相關子法修訂，也促使近年來都更核定案件持續增加，實際開工情形也確實有在成長，容獎明確化、提供租稅優惠等措施，某種程度上確實加速了都更。

不過現行制度上，都更仍有不少系統性問題，大規模都市更新、整體都市重生，下一步怎麼走？政府未來通盤思考都更政策時，可進一步審慎思考。

首先，開發型不動產信託的機制必須完備。目前國內只有收益型的不動產信託，缺乏開發型，而這樣的機制在國外已行之有年，透過土地、房屋或投入金錢進入信託，共享未來的開發利益，這是未來必須完備的政策工具。

當初在討論都更條例修法時，也曾討論過開發型不動產信託，但後來認為應該另立專法，未來與都更條例整體思考。

其次也建議政府應思考成立都更或不動產專業法庭的必要性。台灣的法律系沒有分科，然而都更牽涉到行政法、民法、地政、房地產等，其實是相當專業的領域，許多年輕法官並不熟悉這方面的專業知識，面對相關爭訟案，要從頭學起，其實並不容易。

再加上現在相關判例不足，法官面對實務上的都更爭議須有高度專業的法律見解，都更走到對簿公堂，兩造已是高度對立的情況，若法律見解不夠清楚、效率不夠快，後續引發社會效應及成本難以評估。因此，都更法庭或不動產專業法庭的成立，確實有其必要。

第三，都更的估價機制有沒有符合市場行情，也是未來必須正視的問題，現行估價辦法受限於技術規則，很常無法正確反映市價，當市價與估價落差太大，被低估的一方會不滿，造成都更推動困難，未來如何建立一套公平合理的估價機制，也是政府面臨的考驗之一。

現行的都更條例仍有許多缺陷，都更機制如何帶動都市再生，促使大面積都更，讓城市市容、居民安全都能夠兼顧，是未來的重點。

對於危老與都更產生競合的問題，政府也應該時時刻刻保持關切，危老不限最低面積的作法，不利於都市整體規劃再生，雖然近期危老條例修法嘗試納入規模獎勵，但面積門檻不高，實務上是否有效仍待觀察；此外營建署打算針對周邊無法整合的小基地危老案件，額外給予2%的容獎，加速重建的政策目標可以理解，但是否符合公益性就有待商榷，建議主管機關應審慎思考。都更應該要開創新的道路，容積獎勵不應該是唯一的誘因。而危老條例的施行，為都市帶來了不少「紙片屋」，對於都市整體再生並無幫助，未來當新房變老屋，政府如何提出一套可行的解決方案，同時解決現行都更條例推動效率不彰的問題，是政府與民間必須共同面對的挑戰。

（本文由台北市都更學會理事長蔡漢霖口述，記者翁至威採訪整理）