《平均地權條例》法案將在 9 日三讀。為何投資客對此修法嚴肅以對？所謂「預售屋槓桿」玩法將退散？若只是自住買預售屋，也會遭衝擊嗎？國內房市真會因此崩塌？以下是《遠見》淺白法案解讀，完整搞懂新條例。
視為打房殺手鐧的《平均地權條例》修正案已送進立法院，預定本屆延會三讀，最快9日處理，最晚13日休會前完成，一旦通過，三個月內會完成子法，上半年就會實施上路。
什麼是《平均地權條例》？修正法案在修什麼？為什麼是打房殺手鐧？又有哪些人會被影響？
1949年國民政府遷台後推動一連串土地改革，如375減租、耕者有其田、平均地權。原名為《實施都市平均地權條例》，是土地法的特別法，當時隨著都市土地因經濟繁榮帶動價格上漲，祭出規定地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公等規定遏阻土地投機或壟斷。
1977年擴大範圍不分地區實施，更名為《平均地權條例》。
修正案在修什麼？
《平均地權條例》修正案2022年12月21日初審通過，有5大重點：
1. 限制換約轉售。預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
2. 重罰炒作行為。明確規範散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數，處罰100至5千萬元，並可連續處罰。
3. 建立檢舉獎金制度。如果你發現有人炒作，歡迎檢舉。如今民眾檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，查證屬實，將由實收罰鍰提充一定比率金額為獎金。
4. 管制私法人購屋。增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
5. 解約申報登錄。預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
打房殺手鐧在此，怎麼對治預售屋槓桿玩法？
這兩年房價漲，可以說是預售房價領漲，以竹北高鐵寶佳建案為例，這兩年房價由每坪3字頭漲到7字頭，若以實價登錄看也落在每坪65萬至68萬元。隨著預售屋成為房市飆漲主力，也帶動周邊中古屋價格上漲，民眾存錢速度比不上房價漲速，一般上班族更買不起。
修法後，限制換約轉售及重罰炒作行為的規範，將讓過去炒作房市，資金有限、蹭熱度的投資客，面臨資金不足又無法轉售套利出場，無法再玩預售屋槓桿，面臨預售屋斷頭，只能被掃出場。一旦違反「限制換約轉售」，按戶棟罰款在50萬至300萬元，若觸及炒作行為，罰款更重，金額100萬至5千萬元，還可連續罰。
另外，管制私法人購屋，也讓管制把財富放在房地產的投資者、財富階級，當成「投資」標的。
▲ 修法後，限制換約轉售及重罰炒作行為中的規範，將使資金有限的投資客無法再玩預售屋槓桿。
如果真是不得已因素，需將預售屋換約轉售，有可排除的特殊寬容條件嗎？
若擁有屋約者：
- 買房簽約後受強制執行
- 有重病需長期療養
- 非自願失業
- 重大變故無力還貸款
上述四種情況下，報請縣政府後就可排除。
又有那些人會受影響？我只想買房自住也會有衝擊？
買預售屋、新建成屋的人都會受影響。
買預售屋的自住客自然沒有影響，但對靠預售屋轉賣套利的投資客、炒房團、仲介、代銷來說，就是諸多限制，所以稱為政府打房下重手。
▲《平均地權條例》修法影響。
預售屋市場交易趨勢
永慶房屋統計，2022年12月全台預售轉售量較2021年12月大增41.0%，整體預售量暴增約6,500件。推估《平均地權條》修法確實讓投機客陸續感到壓力選擇退場，是造成這波預售屋下車潮激增的主因。
以全台七大都會區預售轉售量變化，桃園最多，增幅77.4%，台南超過50%，台北、台中、高雄也都有40%以上增幅。
